高房價時代躺平就輸了

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為什麼你不該躺平

最近有位聽眾留言讓我感觸較多，由於「EP84」探討房價，大概因為高房價是目前大家的痛點，也因此許多人的留言比較負面。

倉鼠人生實驗室希望傳達正向觀念，讓人不斷成長。負面情緒不是不好，但如果支持一個人長久發展，需要的是正面能量，負能量過多也無濟於事。剛好這位聽眾的留言是這樣…

政府從來沒有要打房 打炒房拖了七年，等到要選舉拖不下去了，才秒通過打“炒”房 有人說少子化會讓房價下跌，但是現在已經30歲要買房的族群，等20年後，少子化效應發酵，房價開始下跌，我們都五六十歲，難不成一直租房，顛沛流離，還很難租到好房 住房是剛需，可憐我們這個時候出生，活該面對高房價啊！

他傳遞的負面能量是認為房價高，躺平比較快。

我在頻道上推廣正面的看法，事情可能沒有你想的那麼悲觀。比如在PTT看到一個正面案例「新。治百病」，有網友買了中古屋，自己學裝潢省不少錢然後出租。

根據這位網友表示:

我最近一年入手的觀音27年50坪透天，一坪10.5萬，附近預售屋23萬；龍潭27年五樓公寓,一坪12.5萬，32坪無車位,附近預售28~32萬；大溪27年二樓公寓,一坪8.8萬，36坪無車位，附近預售25~32萬。

說實在真的是很厲害，靠自己去用裝潢是省了不少錢。

現在高房價，漲得很兇的是預售屋或新成屋。中古屋部分地段還是有一般人負擔得起的物件，雖然地點或成長性可能不是理想，但有人靠自己努力慢慢撐過去，像這位網友跑去自學裝潢，說實在是真的挺厲害的。

 

這是很多人用自己的方式在努力。也有朋友背了房貸，下班再進修，多兼一些工作，慢慢還清房貸。這些都是正向的努力。

不過不能只講好的，還要講一些負面的，台灣房價歷史上也多次出現過崩盤，我家三十年前買房，當時買在高點，後來房價腰斬，跌到不到當初的一半。這幾年房價才漲回來，但計算通膨，實際上房價並沒有漲。

認識的親戚在腰斬時撿便宜房子，最近靠出租就早早退休了。

所以說危機在你我眼裡是危險，某些人眼裡是充滿了機會，只能說心態很重要!

投資股票也是一樣的道理，台積電股價800好像很高，未來會不會破千沒人知道；相對來說，會不會腰斬，甚至跌回兩百，也有可能。

面對這個狀況，我們能做的是制定策略，漲時賺錢，跌時抄底，而不是抱怨房價。

政府雖然想讓房價緩漲，但不會讓房價高到人人買不起，一定會讓大家都扛得起房貸。社會穩定的最大前提，就是大家都要扛房貸。如果房貸太高，誰會買房，最後泡沫炸掉，政府還不是要出來救市。

所以政府會努力讓大家扛得起房貸，房價會慢慢漲。有房子的人也不希望房價跌，跌時反而沒人敢買？ 所以現在大家瘋狂買房，正是因為大家知道房價長期會漲，也是政府目前在做的事情。

讓房價持續上漲，但又要讓人不至於扛不起!!!

美國零首付買房，次貸風暴再起?

難不成房價就只漲不跌嗎?

先看看美國最近發生的情形，美國最大房屋貸款公司UWM，於2024年5月推出一項房貸方案，讓購屋者可以零首付買房，主要提供首購族、中低收入戶最高 15000美元的援助貸款，該貸款不會產生利息，也不用每月還款，借款人可以自由設定還款時間和頻率。

真的有這麼好的事?

這邊就讓我想起《小島經濟學》上看到的故事，在某個平行時空下有個經濟蓬勃發展的小島，這的島很特別，島上交易的貨幣是用海裡抓的魚，因為這個島周圍海域的魚又大又肥，而且還很耐放不會腐壞。由於大家都吃魚，最終所有人的共識就是用魚來當作貨幣，你可以拿抓到的魚跟其他人交換物品、服務。

但是島上有個問題，蓋個房子需要島民儲蓄很多年，然後一次拿出大量的魚來買房子，後來，銀行開始向島內信用比較好的人提供貸款，有了貸款，借款人目前的存魚低於房價也沒有關係，他們不必一次拿出大量的存魚就可以買房，反正銀行也只要確保你每個月上繳足夠的魚，這樣銀行可以賺利息，借款人也有一間房子可以住，皆大歡喜!!!

對銀行來說，這些貸款安全性很高，因為房屋貸款有天然的抵押物，也就是借款人購買的房子，如果借款人不能還款，銀行還可以沒收房子，把它賣掉來償還貸款。

不過哪怕是這樣，銀行還是有風險，萬一借款人跑路了，也不保證賣掉房子就能回收所有貸款。為了抵銷這個風險，銀行要求借款人要先交大量的魚當作頭期款，有了頭期款，銀行就獲得一定的信心，相信借款人會繼續還款，才敢借錢給這些人去買房。

哪怕是借款人不能歸還所有貸款，這樣的做法也可以減少銀行的損失。

但是能夠得到銀行貸款的人，往往都是有錢人，銀行也怕虧錢，借給有錢人風險比較小，許多島民就因此抓狂了，因為不是所有人能得到銀行貸款。

許多人就是沒錢才想要貸款買房，結果都是有錢人能貸款買房，這些人只能拼命存魚，直到能買到房子為止。所以這些沒錢的島民就聚集起來，對著政府大罵:

• 政府只顧有錢人，我們都是無殼蝸牛；

• 還我居住正義，人人都有居住權。

於是就出現政客帶頭一起抗爭，逼迫政府解決這個問題，所以政府制定了一個計畫，幫助每個人都可以得到房屋貸款，就開始降低房屋貸款的利率、降低的放貸標準。這些政策就非常受到選民的歡迎，他們不必辛苦花費大半輩子的積蓄，才能買下一間房子。

在這個政策的作用之下，島上的房地產相關行業就發展起來了，營建業、房屋買賣仲介、裝潢裝修等等。隨著房屋貸款利率往下掉，雖然島民就可以獲得更多的貸款，但是隨之而來的，房價也開始明顯的大幅上漲。

隨著房價不斷上漲，在島民看來買房不僅僅是自住使用，看來還是一項穩賺不賠的投資。而且房價每年都在漲，現在不買以後會更貴，結果大家通通跑去追漲。

接著島民發現買房似乎是比創業、儲蓄還更好賺的事情，於是島上就有了更多的新成屋，甚至房地產變成帶動經濟的火車頭。

最後島上的儲蓄和新企業就不斷的減少，因為大家發現炒房比開公司更好賺，於是房價就不斷的一直飆升。這個故事就是在影射2008年美國金融海嘯，由於銀行大量放款給那些根本還不出錢的人，這些人的房貸違約率超高，基本上對銀行來說就是垃圾債，註定是個賠錢貨。但就有聰明人把這些垃圾債經由不斷的包裝、層層套娃，對外宣稱這是優質的債劵，有高利息回饋又低風險。

當房價不斷飆升的時候，繳不出貸款的人，大不了賣房還債就好。當違約率不斷上升，一堆人要賣房抵債，這等於說沒人接盤就算了，還一堆人等著要賣房，於是導致房價快速崩跌，結果又變成惡性循環，讓更多人擔心損失就fomo賣房，這泡沫就這樣爆了。

回過頭來看美國，現在又出現零首付貸款了，但是目前FED利率還在高檔，成屋庫存也沒有2008年金融海嘯前來的高，可以預期當降息的時候，應該會推升一波房價。簡單來說，即便美國現在是泡沫，可能也在非常前期，但是可以預估未來，若是零首付這些人開始要還款了，且當時候成屋庫存偏高，不排除再次出現次貸危機的可能性。

所以從美國2008年造成的次貸危機來看，房價怎樣狀況會跌:

• 成屋庫存過高，供大於求；

• 銀行隨便放款；

• 債務違約率過高。

在台灣政府又是怎麼玩的呢?

政府如何鎖籌碼

同樣的情形來看看台灣，跟美國零首付很像的政策就是「新青安房貸」政策，貸款額度提高至1000萬，而貸款年限則從最長30年、寬限期3年，提高至40年、寬限期5年。

只是無論如何還是要有一筆頭期款，反正拼命先存到頭期款，再來五年會有個喘息空間，只要繳利息會輕鬆很多，五年後的事情再說吧! 真的還不出來大不了賣掉，搞不好還賺一筆。

不一樣的點就在於「還是有門檻」，銀行也不是白癡，審核過關還是要看你的資格，也不是什麼阿貓阿狗就能順利核貸，最起碼你也要生出頭期款吧。

還有政府又搞了兩個政策鎖住了買賣的籌碼，壓制住賣壓，降低房屋買賣的流動性:

第一、房地合一稅

第二、平均地權條例

「房地合一2.0鎖住」中古屋市場籌碼，而平均地權條例當中的「預售屋禁止轉售」鎖籌預售屋籌碼，無論你買預售屋還是中古屋，有賺錢想要賣房，請先等等。

一樣是拿股市來比喻，假設你今天買一檔股票，買的時候沒有問題，但是賣的時候限制你:

• 2年以內賣掉課45%的稅；

• 2~5年內賣掉課35%的稅；

• 5~10年內賣掉課20%的稅；

• 持有10年以上還是要課你10%的稅。

請問你敢隨便賣嗎? 除非你賺的錢超過這個稅很多，才會考慮想賣吧，結果限制了流動性，導致你賣房時，一定會加價賣，被扣掉的稅、仲介費、代書費等等雜七雜八的費用，一定會灌在賣價上，反正屋主想的一定是「我實拿要多少錢」，怎麼賣是仲介的事。

在預售屋、中古屋「雙重鎖籌碼」的狀態下，既不容易形成賣壓，變成供過於求，又讓屋主賣房時一定會加價賣，造成房價緩步上漲的效果，除非發生令大家意想不到的「黑天鵝」事件，房市才有可能反轉。

要不然只有出現短期利空，房價仍然會鎖血不跌，不過來個利多政策，房價就像裝滿汽油的油庫，一點就燃，新青安政策就像這把火，不過房地合一與預售屋禁止轉售，又縮住了流動性，讓政府也不擔心這把火會燒得太旺。

從政策面、籌碼面、貨幣面來看，房價長期緩步上漲才是政府希望的，但是又不希望你買不起，未來可想而知，又不知道會搞出什麼政策讓房價繼續漲。

漲跌都需要持續買進

每個世代遇到的問題與機遇都不一樣，看你怎麼想，以及現在能做什麼對策來應對。

我們可以假設兩套劇本應對:

1. 房價下跌，到時滿地便宜貨，到時該考慮的是手頭有沒有錢去撿便宜。
2. 政府狂印鈔票，房價越堆越高，到時回頭來看現在房價，可能是便宜到不行。

其實這樣的想法就跟投資股票會遇到的問題很像，現在台積電800貴不貴，沒人知道未來會是漲上天還是腰斬，所以我們需要用資產配置去應對各種可能的風險。也許是配點債券去做防禦、要不乾脆買0050。

回到房地產，可行的策略是…

先求有再求好，買間自己能力範圍能負擔的房子。

真正該花時間是盡量提升自己賺錢的能力，未來假設房價跌就有錢可以掃，假設房價大漲，你現在買的房子不也跟著漲嗎？

很多人說未來少子化會讓房價跌，但是房子看的是地點、地點、地點!!!

先說少子化造成「生不如死」的問題，未來還是會有年輕人吧，也許人數會比較少，但是人還是要工作養活自己吧，以台灣的產業型態來看，未來的工作可能會更集中有科技園區的地方，這就出現兩極化，有工作機會的地方，人一定還是一大堆。相對來說，偏鄉的人口外移就會更加嚴重。

這些人工作有錢了，如果是本地人會想跟原生家庭住嗎? 外地人就更不用說了，居住會是人的基本需求。另外現代人不婚不生的趨勢下，傳統的三房兩廳不見得是首選，更流行的會是2+1房、兩房，甚至是套房。

主要是坪數大就導致高總價，再加上不婚不生，也用不了這麼多房間，先求有再求好，哪怕是小坪數，但是總價還在一般人負擔得起範圍，大家應該還是會咬牙撐下去。

所以回到一開始所講的「為什麼你不該躺平?」

假設政府政策已經告訴你，他們未來會怎麼做了:

• 打炒房不是打房價；

• 鎖住籌碼，降低房屋買賣流動性；

• 讓所有人都買得起房，揹房貸才會乖乖工作。

如果你選擇「躺平」只會越躺越平，反而是努力累積資產，持續買進任何長線會上漲的資產，才是你真正翻身的機會

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